【基本案情】

       甲中介公司带乙看房后，与其签订了含有禁止“跳单”格式条款的《看房协议书》，其中约定：“委托人不得私自与中介提供的房源进行交易，或委托人以血亲、嫡亲关系的名义与中介提供的房源进行交易的，视为委托人与中介所提供的房源进行交易，委托人属于违约，违约金为该房屋成交总价的2%，若双方达成交易，则在成交后支付甲中介公司2000元中介费。”

　　此后，因双方就房屋价格未达成一致，乙遂另寻房产中介公司。在另一公司丙的服务下，乙以成交价338000元购得案涉房屋，并向促成交易的丙公司中介支付佣金2000元。甲中介公司随后以乙违反前述约定为由诉至法院，要求乙支付违约金6760元。

【裁判结果】

　　法院经审理认为，案涉房产交易信息并非原告甲中介公司独家享有的房源信息，甲中介公司虽然带乙看房，并就购房合同签订事宜协调买卖双方进行了磋商，但最终并未达成房屋成交。乙通过另一中介了解到同一房源信息，通过该中介公司促成了房屋买卖合同成立并向其支付中介费。原告中介公司提供的中介服务没有促成房屋买卖合同成立。此外，乙向促成交易的中介公司支付了约定的中介费用，主观上并无逃避佣金的恶意，综合以上因素，乙的行为不构成“跳单”。被告不构成违约，对原告的诉讼请求法院依法不予支持。综上法院依法认定买方行为不构成“跳单”违约，判决驳回中介方的诉讼请求。

【分析】

 《民法典》第九百六十五条明确规定了“跳单”行为的法律后果：委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。

  禁止恶意“跳单”格式条款的设立初衷是对中介公司合法权益的保护，但是，禁止恶意“跳单”不能以限制消费者的合理选择权为代价。衡量买方是否“跳单”的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。综合情况往往从以下几个方面判断：

  第一，看委托人与中介公司是否签订合同，如看房协议书、居间合同、委托协议等。

  第二，中介公司是否积极如实提供交易机会或者媒介服务。根据民法典第九百六十二条的规定，中介人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。不同中介公司提供的交易机会或者媒介服务并不完全相同，一般房产中介公司在居间过程中，会根据客户需要，通过对比不同房源的优劣，带领委托人看房，促成买卖双方见面洽谈，积极在委托人和卖家之间斡旋，协助办理购房贷款、房屋过户登记手续、代办房产证等服务。

  第三，委托人是否绕开中介人直接订立合同。“绕开中介”主要有三种表现形式：一是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，直接与合同相对方订立合同。二是委托人利用中介人提供的信息机会或者媒介服务，通过其他中介人与合同相对方订立合同。比如，委托方通过某一中介公司提供的信息和媒介服务，合同已基本达成。此时，委托人又找到其他中介公司，并通过其他中介公司与合同相对方订立合同，则构成“跳单”违约。三是委托人将中介人提供的信息透露给亲朋好友，以亲朋好友的名义与合同相对方订立合同，以达到绕开中介人的目的。由于目前市场上信息比较发达，共享资源的情况并不少见，卖家可以把房屋在多家中介公司挂牌销售，委托人可以委托多家中介公司提供服务。因此不能仅仅因为诉争房源与原房产中介公司提供的房源一致，就认定委托人利用了原房产中介公司提供的信息，而是应当根据提供房源的业主是多处挂牌还是独家委托出卖以及各方之间的居间合同等来综合认定。

  第四，委托人实际有无支出居间费用。一般来说，委托人“跳单”的主要目的是为了大额减少或免除支付居间费用。若买方通过另一家中介达成交易后并支付了中介费，消费者具有合理选择权选择交易方和中介方。

（本案例摘自法治日报）