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房屋租赁合同30问(上)

日期:2023/9/1 来源:

实践中,越来越多的人因为自住或者经营的需求而选择租赁他人房屋,但由于各种原因,租赁纠纷也层出不穷。本文系统总结了房屋租赁合同中涉及的30个常见性问题,供读者在处理相关事务时参考。


1.房屋租赁合同最长不得超过多少年?


根据民法典第705条规定,租赁期限不得超过20年。超过20年的,超过部分无效。实务中,不少当事人利用空白租赁合同来规避该法律规定。但这一举措可以通过笔迹鉴定来判断形成时间。


2.房屋租赁合同一定要采用书面形式吗?


根据民法典第707条规定,租赁期限为六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。不定期租赁合同,当事人可以随时解除,但应在合理期间内通知对方。


3.承租人不按照约定方法使用租赁房屋的,出租人可以解约吗?


根据民法典第711条规定,承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物,致使租赁物受到损失的,出租人可以解除合同并请求赔偿损失。


4.因维修房屋而影响承租人使用的,承租人可以要求出租人减少租金吗?


根据民法典第713条规定,因维修租赁物影响承租人使用的,应当相应减少租金或者延长租期。


5.承租人可以擅自对出租房进行装修吗?


根据民法典第715条规定,承租人经出租人同意,可以对租赁物进行改善或者增设他物。否则,出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。


6.承租人可以将房屋转租他人吗?


根据民法典第716条的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效;第三人造成租赁物损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。


7.出租人同意转租必须是明示吗?


根据民法典第718条的规定,自出租人知道或应知道承租人转租之日起6个月内不提出异议的,视为同意转租。


8.次承租人可以代承租人向出租人支付租金吗?


可以。根据民法典第719条的规定,代为支付的租金,可冲抵次承租人应付承租人的租金。对于多付部分,还可以向承租人追偿。


9.没有约定租金支付时间或者约定不明确的,该怎么办?


根据民法典第721条规定,租赁期限不满一年,自租赁期届满时支付;租赁期限满一年的,应在每届满一年时支付;剩余租期不满一年的,自租赁期限届满时支付。


10.什么是“买卖不破租赁”?


根据民法典第725条的规定,租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。除了买卖之外,因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的,原租赁合同继续有效。



(文章摘自最高人民法院司法案例研究院

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