最高人民法院（2021）最高法民终681号执行案外人执行异议之诉民事判决书

       案外人提起异议之诉时，案涉房屋虽经司法拍卖，甘肃高院作出执行裁定，但并未对该标的物发出协助办理过户登记的通知书，故属于人民法院处分执行标的所需履行法定手续未全部完成，属于在异议指向的执行标的执行终结之前提出，符合执行异议之诉的起诉条件。

       案外人签署以房抵债协议后，并未办理房产权属变更登记，不享有执行标的所有权，执行申请人已在执行标的上设置抵押权，在案外人不享有建设工程价款优先权、且不是消费者购房人，不符合法律、司法解释规定的可排除执行的情形。案外人对执行标的仅享有债权请求权，不能对抗执行申请人对标的房产的抵押权，不能排除执行申请人基于抵押权对案涉房屋的强制执行。

       1.本案是否属于案外人执行异议之诉的起诉条件；

       2.魏广泽对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。

       1.关于本案是否属于案外人执行异议之诉的起诉条件的问题。涉案房屋经司法拍卖，甘肃高院作出执行裁定，但并未对该标的物发出协助办理过户登记的通知书，故属于人民法院处分执行标的所需履行法定手续未全部完成。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”因魏广泽提出案外人执行异议是在执行标的执行终结之前提出，其起诉符合案外人执行异议之诉的起诉条件。

       2.关于魏广泽对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”以及已生效法律文书确认赵海川对诉争执行标的享有抵押权、优先受偿权，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》关于“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，魏广泽如欲对本案执行标的排除强制执行，必须依法享有建设工程价款优先受偿权或属于上述规定中的消费者。否则，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”之规定，其主张将难获人民法院支持。据此，魏广泽对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：

       首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”案涉房产系楚雄公司开发的楼盘，至今仍在楚雄公司名下，魏广泽并未办理产权登记，其不享有所有权，故其主张系案涉房屋的所有权人不能成立。魏广泽虽主张楚雄公司以涉案房屋抵顶了工程款，但根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定，只有与发包人订立建设工程施工合同的承包人才依法享有建设工程价款优先受偿权。庭审中，楚雄公司法定代表人马仲林称对魏广泽系借款，魏广泽陈述《顶房协议书》中所称工程款非涉案标的物所属工程的工程款，实际为其他工程中交纳的保证金以及楚雄公司欠付的货款核对后的金额。根据二人陈述无论是哪种情形，均可以认定魏广泽非案涉工程的承包人，所抵顶款项亦非建设工程价款，其不享有该项优先权。

       其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，魏广泽虽未举证其名下持有房产相关信息，但仅就涉案房屋由其作为营业用房先自用后出租给他人使用的事实而言，魏广泽就不符合商品房消费者的认定标准。

       此外，魏广泽举证主张其符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，对执行标的享有物权期待权。一审法院认为，即便其享有物权期待权，魏广泽仍属于一般的房屋买卖合同的买受人。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条和126条之规定精神，为维护抵押权具有优先性的民事权利秩序，魏广泽依法对执行标的亦不享有足以排除强制执行的民事权益。

       判决驳回原告魏广泽的诉讼请求。

       二审法院认为本案争议的焦点问题是：魏广泽是否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。

       首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”魏广泽与楚雄公司签订《顶房协议书》后，并未办理房产过户手续，魏广泽没有实际取得涉案房屋的所有权。同时，赵海川基于与楚雄公司签订的《借款合同》和《抵押合同》办理了抵押登记，取得对涉案房屋的抵押权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，除法律、司法解释另有规定外，赵海川享有对执行标的的抵押权，魏广泽不得排除执行。

       其次，本案不应参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或二十九条的规定，魏广泽不具备法律、司法解释规定的除外条件。魏广泽与楚雄公司签订《顶房协议书》，其主要目的是为了消灭双方的金钱债务。魏广泽不是消费者购房人，因此不能参照适用前述司法解释的第二十九条。同时，物权优先于债权是民法上的基本原则，非消费者购房人的权利不应优先于抵押权。不论是否满足前述司法解释第二十八条的要件，魏广泽基于《顶房协议书》对楚雄公司享有的债权请求权都不能对抗赵海川对涉案房屋的抵押权，不能排除基于抵押权对涉案房屋的强制执行。

       再次，涉案房屋一直登记在楚雄公司名下，赵海川与楚雄公司依约办理了抵押登记。抵押权的成立并不以占有抵押物为前提，抵押物的实际使用情况不影响对抵押物设立抵押权。因此，魏广泽关于赵海川未实地检查房屋状态，未尽审慎义务，而排除执行的上诉理由不能成立。至于魏广泽认为在赵海川与楚雄公司借贷纠纷一案中，人民法院应当对赵海川的放贷人身份进行审查的主张，属于作为执行案件的审理的事项，不在本案案外人执行异议之诉的审查范围之内，本院不予支持。

       裁判结果：驳回案外人诉请。

a、案外人与被执行人在案涉房屋被查封前存在合法有效的到期债权债务关系；

b、案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；

c、案外人与被执行人在案涉房屋被查封前已经签订书面以房抵债协议；

d、以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形；

e、以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益；

f、案外人对于未办理权属变更没有过错。